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房价涨“慌”了?揭秘中国房价冰山背后的数据黑洞!

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袁成
资深买房顾问 2020-06-08

  北京5月二手房价格上涨了3%以上5月北京二手房成交均价为62609元/平,环比明显上涨,主要是由于高单价的西城区成交占比大幅提升,西城区成交量在全市的比重从7%增长到12%,带动全市均明显上涨。剔除西城区因素,5月北京二手房成交均价上涨3%左右。

  所以如果按照冰山指数这个口径,其实北京应该排名第一了。但实际这个数据中,居然是环比下调了,所以这个数据意义不大。也就是用来忽悠忽悠少数城市。

  当然,这个冰山指数影响不大,只是因为这次东莞相对敏感。但这个背后的房价统计口径,和统计办法,事实上导致了最近全国房地产市场万人摇等多种奇葩事件!

二手房价格走势

(二手房价格走势)

  1:房价数据的黑洞!

  均价与房价混淆各种混乱

  到目前公开场合可以看到的房价,其中政府官方公布的70大城市数据是指数,而其他各种机构公布的基本都是均价,这就导致了均价并不代表房价的现象。

  对于购房者而言,均价没有任何意义,特别是在市场分化的趋势下。

  最近上海发布政策,内容其实很简单,就是严管双合同,从全国看,到目前也就少数的个别城市新建住宅签约价格与过户价格一致,全国的二手房与大部分城市的新建住宅,价格都是双轨制。这种情况下:

  除了交易双方,其他人或政府居然都不掌握房价,也就是各路机构特别是没有参与交易的,网签数据居然都是假的。

  另外从网签数据看,也存在着滞后的影响,一线城市可能滞后一个月,三四线可能滞后几年的都有。这种情况下,成交量和成交价格都是假的,你建立在这个基础上的分析预判还能对吗?

  2:限价下的房价黑洞!从房价数据角度看,中国官方数据只有每个月的18日会发布前一个月的70大城市房价数据,从实用角度看:70大城市基本都是一二线和小部分的三线城市,并不能代表全国数据,比如在2016年基本都是全面上涨,而且涨幅不小,但事实是很多三四线城市并不在统计范围内。

  另外,从数据发布时间看,18号时间太晚,在讯息飞速发展的今天,采集数据完全可以网络化,巨大的时间差,这导致了房价数据意义有限。

  数据基础的问题,即使是这70个城市的房价,其中公布的二手房与新建商品房住宅,也都来源网签。

  但简单的限价政策,只是为了避免房价上涨全国领先,并未配套其他限购、限售、限贷,增加供应等政策,单独的限价只能导致统计局统计的网签数据失真。只能影响部分开发商双合同,掩耳盗铃,表面房价是降低了,平稳 ,但事实上,房价依然在上涨。

  限价只是房地产调控作用最小的一个办法,目的是为了应付上级调控的统计数据。对于洛阳这样的城市来说,稳房价不应该只是稳房价数字,稳市场不应该只是稳网签那个价格数字。

  房价上涨的原因很多,不增加供应打击投资需求,短期限制签约导致的房价数字下调,对于市场来说,只能酝酿未来的暴涨。

  从房地产调控看,住建部的原则是稳房价、稳预期、稳地价,从目前各地的调控政策看,更多还是稳地价。有力的措施不多。对于洛阳这种掩耳盗铃的限价,对于市场来说,影响非常小。

  限价带来的问题是,一二线城市已经不可能再出货值,推动了越来越多的企业去三四线城市高周转。而质量问题已经开始越来越多。

  短期看,市场出现波动,需要限价,但如果只限价,而忽视供需结构的平衡。只能带来市场的更大紊乱。

  限价放大了部分房源与二手房的价格差,买到就赚钱,导致市场暗箱操作多,部分政策的摇号的确可以公平交易,但部分城市也出现了摇号政策本身执行方面的问题。

  因为政府“限价”,限制备案价,不允许开发商自主定价,不管市场有多少需求,反正价格不能卖太高。但是周围的二手房价格是无法监管的,都在小业主手里。二手房价格随着市场行情涨起来了,但是新房被紧紧的压制住了,这样价格倒挂产生了。


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