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维护楼市健康发展,稳预期比“松绑”更重要

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房领地
资深买房顾问 2022-05-17

据媒体统计,5月份仅过半,就有36城“花式”出台楼市支持政策。据地产研究院统计数据显示,年内已有超80城发布了楼市相关政策的调整。

这些政策从“松绑”限购、限贷、限价、限售等传统“四限”手段,到创新性的多孩家庭多购一套房、存量租赁房不计入限购套数等举措,呈现“百花齐放”的格局。

自2016年一二线城市齐齐加码调控以来,楼市终于迎来6年以来的最宽松时刻。此轮“松绑”的背景是,受经济增速放缓、个别房企遭遇债务问题、疫情冲击等影响,房地产处于几年来的低谷期,连带一二线城市卖地收入也出现集中下滑。因此,无论基于稳经济还是稳财政的需要,通过“松绑”来维护房地产市场正常健康都是必要之举。

效果图

这一轮楼市下行,形势之严峻、影响之深远,不亚于去库存之前的2014年。根据最新发布的国家统计局数据,2022年1-4月,全国房地产开发投资同比下降2.7%,自2020年初疫情之后再次转负;商品房销售面积同比下降20.9%,商品房销售额同比下降29.5%,创下几年以来的新低。受此影响,全国平均房价也出现明显回落。据测算,4月单月全国商品房均价为9326元/平方米,而去年同期为10653元/平方米。

这种局面,进一步凸显了稳房价、稳地价、稳预期的重要性。早在去年年底,央行等金融主管部门就已明确提出,促进房地产市场健康发展和良性循环。国家发展改革委等部门也提出,促进住房消费健康发展。4月份召开的重要会议进一步提出,支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。

这意味着,因城施策成了新一轮楼市调控的主导方向。我国地域广阔,城市经济水平差距较大,不同地区楼市形势完全不同,这就决定了没有放之四海而皆准的调控政策。有城市房价连续走低几年之久,有城市只是在高位盘整,还有个别城市仍旧火热,这就决定了调控取向的差异。

可以看到,浙江衢州、河北秦皇岛等三线城市率先取消限购,哈尔滨等东北多城率先取消限售,河南漯河、鹤壁等地则通过发放购房消费券、契税补贴等进行托底,而南京、东莞等万亿城市则祭出了“多孩家庭可多购一套住房”,但迄今为止,北上广深四大一线城市只有政策微调,尚无直接突破限购、限贷等核心调控政策。

这种调控分野也说明,“房住不炒”作为楼市的基本原则必须得到坚守。正如过去的楼市调控不是将房地产一棒子打压在地一样,要防范的只是房地产金融化、泡沫化的趋势,让房地产回归到正常轨道上来。这一轮的楼市松绑潮,同样在于托底,防范房地产市场陷入下行循环,从而对经济、财政及房地产行业造成过大影响,最终目的也是将房地产助推到健康发展的轨道上来。

需要指出的是,仅靠持续不断的“松绑”,未必能迅速带动市场大逆转。一个值得关注的原因是,这一轮房地产市场的波动,背后不乏对房企交房、房价会否继续下行的担忧,更不乏因各种意外事件导致收入预期不确定的深层次因素。由于疫情仍在持续,许多人不免对现金流产生了担忧,而买房除了需要上百万乃至数百万资金作为首付之外,还需要承受20年乃至30年不等的房贷支出,这一切都需要稳定的市场预期和收入预期作为前提。

所以,稳预期比“松绑”更重要。在房价上涨预期极其强烈之际,无论出台力度多大的调控政策,都难以迅速按住房价上涨势头。同理,在不确定预期盛行的时候,无论多大力度的“松绑”政策,都难以迅速带动市场180度的大转弯。

维护房地产市场健康发展,终究是个系统工程。除了因城施策之下的花样“松绑”之外,还需要不断稳定市场信心和预期。


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189****1463 2022-05-19
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