维护楼市健康发展，稳预期比“松绑”更重要

据媒体统计，5月份仅过半，就有36城“花式”出台楼市支持政策。据地产研究院统计数据显示，年内已有超80城发布了楼市相关政策的调整。

这些政策从“松绑”限购、限贷、限价、限售等传统“四限”手段，到创新性的多孩家庭多购一套房、存量租赁房不计入限购套数等举措，呈现“百花齐放”的格局。

自2016年一二线城市齐齐加码调控以来，楼市终于迎来6年以来的最宽松时刻。此轮“松绑”的背景是，受经济增速放缓、个别房企遭遇债务问题、疫情冲击等影响，房地产处于几年来的低谷期，连带一二线城市卖地收入也出现集中下滑。因此，无论基于稳经济还是稳财政的需要，通过“松绑”来维护房地产市场正常健康都是必要之举。

这一轮楼市下行，形势之严峻、影响之深远，不亚于去库存之前的2014年。根据最新发布的国家统计局数据，2022年1-4月，全国房地产开发投资同比下降2.7%，自2020年初疫情之后再次转负；商品房销售面积同比下降20.9%，商品房销售额同比下降29.5%，创下几年以来的新低。受此影响，全国平均房价也出现明显回落。据测算，4月单月全国商品房均价为9326元/平方米，而去年同期为10653元/平方米。

这种局面，进一步凸显了稳房价、稳地价、稳预期的重要性。早在去年年底，央行等金融主管部门就已明确提出，促进房地产市场健康发展和良性循环。国家发展改革委等部门也提出，促进住房消费健康发展。4月份召开的重要会议进一步提出，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

这意味着，因城施策成了新一轮楼市调控的主导方向。我国地域广阔，城市经济水平差距较大，不同地区楼市形势完全不同，这就决定了没有放之四海而皆准的调控政策。有城市房价连续走低几年之久，有城市只是在高位盘整，还有个别城市仍旧火热，这就决定了调控取向的差异。

可以看到，浙江衢州、河北秦皇岛等三线城市率先取消限购，哈尔滨等东北多城率先取消限售，河南漯河、鹤壁等地则通过发放购房消费券、契税补贴等进行托底，而南京、东莞等万亿城市则祭出了“多孩家庭可多购一套住房”，但迄今为止，北上广深四大一线城市只有政策微调，尚无直接突破限购、限贷等核心调控政策。

这种调控分野也说明，“房住不炒”作为楼市的基本原则必须得到坚守。正如过去的楼市调控不是将房地产一棒子打压在地一样，要防范的只是房地产金融化、泡沫化的趋势，让房地产回归到正常轨道上来。这一轮的楼市松绑潮，同样在于托底，防范房地产市场陷入下行循环，从而对经济、财政及房地产行业造成过大影响，最终目的也是将房地产助推到健康发展的轨道上来。

需要指出的是，仅靠持续不断的“松绑”，未必能迅速带动市场大逆转。一个值得关注的原因是，这一轮房地产市场的波动，背后不乏对房企交房、房价会否继续下行的担忧，更不乏因各种意外事件导致收入预期不确定的深层次因素。由于疫情仍在持续，许多人不免对现金流产生了担忧，而买房除了需要上百万乃至数百万资金作为首付之外，还需要承受20年乃至30年不等的房贷支出，这一切都需要稳定的市场预期和收入预期作为前提。

所以，稳预期比“松绑”更重要。在房价上涨预期极其强烈之际，无论出台力度多大的调控政策，都难以迅速按住房价上涨势头。同理，在不确定预期盛行的时候，无论多大力度的“松绑”政策，都难以迅速带动市场180度的大转弯。

维护房地产市场健康发展，终究是个系统工程。除了因城施策之下的花样“松绑”之外，还需要不断稳定市场信心和预期。