新规来袭！天津商品房“大维资金”使用办法征求意见

房领地

资深买房顾问 2020-12-08

　　12月4日，天津住建委官网发布“关于拟修订天津市商品住宅专项维修资金使用办法公开征求意见”。

　　内容表示，为贯彻落实《中华人民共和国民法典》，进一步提高房屋维修资金使用效率，切实维护业主共同利益，结合工作实际，天津市住建委对《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》(津住建发〔2019〕1号)进行了重新修订，现进行公开征求意见。

　　该事项公示7个工作日(2020年12月4日至12月14日)。公开征求意见期间，任何个人和单位均可通过电子来信的方式(邮箱：zfbzzxwxzjsyb@tj.gov.cn)，向天津市住建委反馈相关意见、建议。

　　根据公示文件，新版该办法将自2021年1月1日起施行，2025年12月31日废止，《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》(津住建发〔2019〕1号)同时废止。

　　关于《天津市商品房屋专项维修资金使用办法》的修订说明

　　为贯彻落实《中华人民共和国民法典》，进一步提高房屋专项维修资金使用效率，现对市住房和城乡建设委员会颁布的《天津市商品住宅专项维修资金使用办法》(津住建发〔2019〕1号，以下简称《办法》)进行了修订。现将修订情况说明如下：

　　一、修订必要性

　　《办法》是规范专项维修资金使用、保证资金使用安全的重要文件依据。自实施以来，为保证资金的管理和使用安全发挥了重要作用。截至2020年11月底，全市共有929个项目，申请使用专项维修资金70442.2万元,使86.68万户业主受益。为及时与《民法典》对接，需对使用范围、表决规则、紧急维修等情况进一步明确、规范，现对《办法》进行修订。

　　二、修订的主要内容

　　原《办法》共16条，修订后增加2条，现为18条，重点针对以下内容进行了修改完善：

　　(一)调整了文件名称。随着房屋维修资金政策的不断完善，自2009年开始，我市建立了非住宅维修资金管理制度，非住宅维修资金的使用表决规则、分摊原则等也应遵照《民法典》相关规定执行。故此次修订将文件名称调整为《天津市商品房屋专项维修资金使用办法》。

　　(二)完善使用范围。与《民法典》对接，依据《民法典》第二百八十一条，将使用范围中增加了“无障碍设施”。

　　(三)明确业主表决规则。与《民法典》对接，对业主表决规则进行重新明确，即“维修和更新、改造方案应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;同时经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主确认同意。”

　　(四)增加电梯、消防发生紧急情况的处理。依据《民法典》第二百八十一条第二款及《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条，明确当发生电梯故障、消防设施严重损坏危及业主住用安全时，属地街道办事处(乡镇人民政府)应当联动市场监管、消防相关行政主管部门、社区党组织共同查勘、调处，召开街镇物业管理工作联席会议，研究解决方案，及时维修。

　　三、征求意见情况

　　2020年11月12日至11日20日，我委就《办法》已书面征求了各区人民政府、市财政局、市审计局、市市场监管委及市消防救援总队等21个全市相关单位的修订意见。其中，共有6个相关单位提出反馈意见和建议21条。经研究，采纳6条，对涉及街道职责、紧急维修、第三方监管、残值报废、档案保存期限等条款进行了修改完善。其余15条意见、建议，涉及取消现场查勘、采取代办服务、增加要件等内容，因不符合当前“放管服”要求且具有片面性，缺乏可操作性，未予采纳。

　　天津市商品房屋专项维修资金使用办法

　　(征求意见稿)

　　第一条为了加强商品房屋专项维修资金(以下简称“专项维修资金”)的使用管理，维护业主的合法权益，保障房屋共用部位、共用设施设备正常使用，依据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》(2007年建设部财政部令第165号)、《天津市社区物业管理办法》(津党办发〔2019〕9号)等法律、法规和本市有关规定，制定本办法。

　　第二条凡本市行政区域内按照有关规定统一归集的商品房屋专项维修资金使用适用本办法。

　　第三条市住房城乡建设委负责全市专项维修资金使用的监督管理，市住房保障服务中心作为市维修资金主管部门，负责相关事务性工作。区住房建设委作为区维修资金主管部门，负责本辖区内专项维修资金使用的指导、监督管理。

　　各区人民政府负有属地管理责任，各街道办事处(乡镇人民政府)负责本辖区内物业项目的房屋专项维修资金使用工作的监督、指导和协调。

　　消防、市场监管部门负责对消防设施和电梯等特种设备的维修实施监督管理。

　　第四条专项维修资金的使用应当坚持业主决策、专款专用、分摊到套、公开透明的原则。

　　第五条专项维修资金应当用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第六条本办法所称房屋共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括房屋的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、消防设施、绿地、道路、排水设施、安全防护设施、无障碍设施等。

　　第七条依法应当由建设单位或者施工单位承担的房屋共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用，不得从专项维修资金中列支。

　　供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营服务单位，为业主提供服务所发生的相关管线和设施设备的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

　　根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的共用部位、共用设施设备所需的维修、养护费用不得从专项维修资金中列支。

　　共用部位、共用设施设备因专业经营服务单位施工损坏或者人为损坏的，应当及时恢复原状，其维修费用应当由责任人承担。

　　第八条共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用按照下列原则分摊：

　　(一)每个楼门共用部位、共用设备维修的，由该楼门内的业主按照拥有房屋建筑面积的比例分摊。

　　(二)整幢房屋共用部位、共用设备维修的，由该幢业主按照拥有房屋建筑面积的比例分摊。

　　(三)物业管理区域内共用设施设备维修的，由全体业主按照拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。

　　共用部位、共用设施设备的费用分摊有约定的，从其约定。

　　区住房建设委按照属地化管理原则，对共用部位、共用设施设备的受益分摊范围等进行指导。

　　业主专项维修资金账户余额不足的，业主委员会应当根据业主大会的决定组织业主续交。

　　未售出房屋的维修费用，应当由开发建设单位按其建筑面积比例分摊。

　　第九条业主委员会或者其委托的物业服务企业(相关申请单位)申请使用专项维修资金，对共用部位、共用设施设备进行维修的，应当报社区党组织批复后，履行专项维修资金使用程序。

　　第十条专项维修资金的使用，应当由业主委员会或者其委托的物业服务企业(相关申请单位)作为申请人，按照以下程序办理：

　　(一)制定方案

　　申请人应当根据共用部位、共用设施设备损坏情况，制定维修和更新、改造方案，并以书面形式报告社区党组织批复。

　　(二)业主确认

　　维修和更新、改造方案应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决;同时经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主确认同意，并公示7日。

　　(三)查验确认

　　公示期满后，申请人到项目所在地的区住房建设委提交专项维修资金使用申请材料(附件1)。要件齐全的，区住房建设委应当在2个工作日内到项目现场对属于专项维修资金使用范围予以确认。查验人员不少于2人。

　　(四)开工划款

　　维修工程预算金额在50万元以上(含)的，经区住房建设委确认后，申请人应当在启动维修工程前，申请办理工程首期款划拨手续。要件齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起1个工作日内划拨50%的维修和更新、改造工程款。

　　维修工程预算金额不满50万元的，申请人可以在启动维修工程前，申请办理工程首期款50%的划拨手续，也可以在工程验收合格后，一并申请办理维修和更新、改造工程款划拨手续。

　　(五)验收结算

　　工程竣工后，申请人应当组织施工单位及工程监理单位对工程进行验收，并共同签署验收意见。

　　决算费用不得超过工程预算金额。工程验收合格并按规定完成决算审价后，申请人应当将工程结算情况公示7日。

　　公示期满后，申请人到项目所在地的区住房建设委提交专项维修资金使用结算划款申请材料(附件2)。要件齐全的，区住房建设委应当在3个工作日内到现场查验、确认。查验人员不少于2人。

　　区住房建设委确认后，申请人申请办理工程尾款划拨手续。要件齐全的，维修资金主管部门应当自受理之日起2个工作日内完成工程款划拨，并按照分摊清册从相关业主个人账户中核减。

　　工程竣工验收合格后，申请人应当在三个月内办理工程结算划款手续。因客观原因导致未按时办理结算划款的，经社区党组织同意后，可以酌情延长结算期限。

　　第十一条当发生电梯故障、消防设施严重损坏危及业主住用安全时，申请人应当及时向社区党组织和属地街道办事处(乡镇人民政府)报告，属地街道办事处(乡镇人民政府)应当联动市场监管、消防相关行政主管部门、社区党组织共同查勘、调处，召开街镇物业管理工作联席会议，研究确定维修方案并立即组织维修，无需征得业主表决同意，履行专项维修资金申请使用程序后，直接从受益业主房屋专项维修资金个人账户中核减。

　　第十二条专项维修资金使用实行工程监理、审价和招标监督机制。

　　(一)工程监理

　　申请人应当按照国家及本市有关规定，委托具有相应资质的工程监理单位对维修和更新、改造工程实施监理，费用计入维修和更新、改造成本。

　　涉及消防、电梯设施维修和更新、改造，需要进行检测的，相关费用可以计入维修和更新、改造成本。

　　(二)工程审价

　　维修和更新、改造工程预算费用在50万元以上(含)的，工程预算费用不满50 万元，且采取两次划拨方式的，申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程预、决算进行审价。

　　维修和更新、改造工程预算费用不满50 万元，且采取一次性划拨方式的，申请人应当委托具有相应资质的审价单位对维修工程决算进行审价。

　　审价费用计入维修和更新、改造成本。

　　(三)工程招标

　　维修和更新、改造工程预算审价金额不满50万元的，申请人可以协商确定或采取招标方式选择具有相应资质的施工单位。

　　维修和更新、改造工程预算审价金额在 50万元及以上(含)的，申请人应当采取公开招标或者邀请招标方式选择具有相应资质的施工单位。

　　采取招标方式的，招标费用计入维修和更新、改造成本。