买房时，我们经常接触的是40年大产权的公寓和70年大产权的住宅，有听过小产权，但是究竟什么是小产权可能我们了解的并不多，而且为什么市场上小产权没有大产权多，购买小产权风险大吗，我们一起来了解下。
一、什么是小产权房？
通俗点说，国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房，平时我们能买到的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的就叫小产权房。
“小产权房”的性质有三种：
一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买。
另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。
最后一种是各类农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者将无法得到赔偿，因为作为前提的买卖合同是无效的。
二、小产权房的6大风险
1、小产权房没有“五证”，不能办房产证，不受法律保护，只有部分产权。
“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》
2、与国家规划冲突的小产权房，政府要拆迁时，基本不会得到政府拆迁安置补偿。
3、小产权房建造成本低，房屋质量无人监督，存在安全隐患。售后管理差，购房者的生活质量难保证。
4、没有正规合法的产权证，不能抵押或上市转卖。
5、不能在房地产管理部门登记备案，不能获得抵押他项权利，不能进行抵押贷款。也就是说，买小产权房不能贷款，只能一次性付全款。
6、小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：
对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。
对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
综上所述，小产权的房子在法律上并不受保护，而且后期遇到麻烦和问题也不会得到如大产权那样的保障，所以我们在买房时，还是不要选择小产权的房子，而选择对我们有保障的大产权房子。
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