地产内参|“疯狂学区房”刹车！两月内近十座热点城市严查学区房炒作

　　“疯狂学区房”刹车!两月内近十座热点城市严查学区房炒作，北京已开始退烧

　　楼市的传统旺季之一“金三银四”即将收尾。与过去几年不同的是，2021年以来在各地轮番上演的“疯狂学区房”现象，近期在调控政策的不断升级下已开始出现刹车的迹象。据统计，两个月以来，北京、上海、宁波、深圳、厦门、合肥、重庆、无锡、金华、铜陵等城市明确出台了针对学区房的房地产调控政策，包括严肃查处恶意炒作学区房行为、发布热点学区二手房交易参考价格、打击代持炒房、学区房限购等内容。

　　而其中，对学区房炒作实行查经营贷、查中介、深化招生制度改革等“组合拳”的北京收效较为明显。根据中原市场研究院数据，截止4月25日，4月北京二手房成交套数为15732套，相对3月份24333套的成交量出现一定幅度的萎缩。预估到月底成交量即使达到2万套上下，也仅能追平2021年1月、2020年11-12月的成绩。从数据上看，近期北京学区房确实出现了一定的“退烧”现象。

　　合肥回应购房“刚需35岁限制”：必要时进一步完善相关政策

　　合肥市住房保障和房产管理局、合肥市司法局印发《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》。自2021年4月6日起，合肥市市区范围内当期登记购房人数与可售房源数之比大于(含等于)1.5的楼盘，房地产开发企业应采取委托公证机构公证摇号方式公开销售。公证摇号选房应使用公证机构提供的电脑摇号软件，因公证产生的费用由房地产开发企业承担。摇号选房应坚持刚需购房人优先原则。公证摇号选房时，房地产开发企业应提供不低于当期准售房源比例30%的房源用于刚需购房人选房。

　　近两日，有网民就合肥市出台35岁以下群体优先参与热点楼盘摇号购房政策提出不同意见，出台该政策本意是考虑该群体参加工作时间不长、积蓄有限，能够参加首批刚需摇号，可按最低首付比例购房，减轻年轻人购房压力。合肥市住房保障和房产管理局表示，针对网民所提意见，会同有关部门进行认真研究，必要时将对相关政策进一步完善。

　　社科院：预计今年房价保持稳定，一二线与三四线城市房价分化加剧

　　4月25日，社科院金融所发布了《中国金融报告2020：新发展格局下的金融变革》。报告对2021年经济金融形势与相关政策进行了展望，预计全年GDP增速达到8%左右，呈现出“前高后低”态势，通货膨胀压力总体较小。报告显示，房地产将金融与实体经济紧密“连接”在一起，起到了枢纽的作用。在畅通经济循环、维护经济安全、推动经济转型方面发挥引领和支撑作用，要推动金融、房地产与实体经济均衡发展。

　　报告还指出，2021年，中国房地产市场将会延续2018年以来的基调，坚持房住不炒、因城施策，构建房地产调控长效机制的调控思路。在这一调控下，中国各线房地产市场将会呈现出价格稳定、成交量维持在较低水平的格局。

　　中国社会科学院金融研究所所长张晓晶认为“一、二线城市与三、四线城市之间的房价表现将会分化加剧，房地产行业的集中度未来有望持续提高。这意味着，未来三、四线城市的中小房地产开发商会面临较大的经营风险。”

　　集中供地致资金面“供不应求” 富力地产等房企“生命线”迎大考

　　今年2月末国家相关部门发布的住宅用地分类调控文件要求，对北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州等22个热点城市实施“两集中”：集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。该“新政”于近期落地，并撬动房地产市场出现重大变化。据了解，长春在4月15日率先开启集中供地“大幕”。之后，北京、广州、深圳等多个重点城市集中供地计划陆续出台。这些供地计划体量庞大，房企需面对高昂的保证金“门槛”。

　　“集中供地政策将直接影响房企资金的使用效率，降低周转率，从而影响资本收益率。”中房商学院副院长邓明政认为，在这一大背景下，本身融资能力较差和融资受限的房企容易受影响，而品牌力、产品力、运营力等复合能力较强的房企更占优势。在集中供地大背景下，房企的偿债能力、融资能力、多元化拿地能力等至关重要。

　　梳理TOP20房企发现，绝大多数TOP20房企偿债能力较强。在TOP20中，旭辉控股等7家房企踩线一条。而截至2020年末，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%，同比下降2.8个百分点;净负债率为130.2%;同比下降69个百分点;非受限现金短债比为0.40，像富力地产这样三线全踩的房企在TOP20中并不多见。对于这类房企来说，融资规模的受限或将进一步影响其在土地集中出让时的拿地动作。

　　公积金用哪去了?住房消费是“大头”，90—144平米户型被“偏爱”

　　近日，省住房城乡建设厅发布《广东省住房公积金2020年度报告》，报告显示，全年有965.77万名职工提取住房公积金2188.32亿元，提取额占当年缴存额的75.35%，比上年增加4.4个百分点。截至2020年末，累计提取总额达14017.06亿元。其中，职工住房消费是大头。2020年，住房公积金支持住房消费1924.56亿元，占当年提取总额的87.95%。其中，购房等提取279.4亿元，占12.78%;偿还购房提取1138.46亿元，占52.02%;而租赁消费提取410.33亿元，占18.75%，较去年增加113.61亿元。

　　具体来看，2020年，全省个人住房公积金贷款中，用于购买新房贷款达15.58万笔，占63.15%。从户型来看，购买90平方米(含)以下中小户型住房的8.5万笔，占34.44%;90—144(含)平方米占58.59%。另外，贷款职工中40岁以下的贷款19.3万笔，占78.23%。

　　深圳放大招：落实房住不炒，今年宅地供应暴增!影响多大?

　　深圳市规划和自然资源局公布《深圳市2021年度建设用地供应计划》，为落实“房住不炒、住有宜居”精神，缓解住房供给压力，在去年居住用地供应高峰基础上，通过新增供应和存量挖潜相结合，今年将持续发力增加居住用地的供应。

　　居住用地细分为三大类，商品房用地、公住房用地和租赁房用地。商品房用地方面，今年计划供应149.3公顷，其中，新供应58.3公顷，旧改供应91公顷。公住房用地方面，今年计划供应214公顷，其中，新供应74公顷，旧改供应19公顷。此外，落实中央经济会议“土地供应向租赁住房倾斜”的要求，有力有序扩大租赁住房供给，从土地使用源头确保租赁住房用地需求。计划供应租赁住房用地不少于37公顷，占居住用地比例超过10%。

　　对于深圳公布的这个2021年建设用地供应计划，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：2021年深圳供地再次增加24%，一方面贯彻了近年来深圳致力于供给侧改革，从供给端放量来迎合需求的一贯思路。另一方面，也遵循了2021年供地量要比”十三五“年均完成量要有所增长的思路。并且结构优化思路突出，贯彻职住平衡、产城融合发展。

　　湖南郴州公积金政策收紧，二套房首付比例不低于30%

　　近日，郴州市住房公积金管理中心发布《关于调整部分贷款政策的通知》指出，在住房套数认定时，农村住房除使用过住房公积金的情形外，不计入家庭住房总套数。贷款申请人购买第二套房时，购房首付比例不低于30%。贷款利率在首套住房公积金个人住房贷款利率基础上上浮10%。

　　“近期全国重点城市房地产政策以偏紧为主，一个重要表现就是公积金贷款相关政策在收紧。同时也说明部分城市住房投资过热、公积金出现透支的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，公积金市场应加快建立流动性风险防控管理长效机制，实施“分级预警、适度调控、保障刚需”住房公积金贷款和提取政策。只有这样，才能规范公积金的使用和运行，最终促进房地产市场的平稳健康发展。

来源：腾讯房产