如果房产税真的开始收了，房价会跌吗？

　　如果房地产税真的开始收了，房价会跌吗?还没有买房的人要不要再等等已经有房的人该怎么办呢?今天聊聊房地产税的影响，以及对后续房价的判断，现在很多人不喜欢土地财政，就是因为政府卖地搞土地财政房价才涨了这么高，让年轻人买不起房，所以希望房产税赶紧出来，终结土地财政，这里我们首先要说，土地财政绝对是中国目前为止最成功最能体现决策智慧的政策之一，它实行至今近30年，基本上也是中国发展最快的三年，他是中国城镇化高速发展的最强动力，如果没有土地财政，我们的城镇化不可能做到今天的地步，30年前税收制度改革，国家集中力量办大事，把大部分税收归中央，地方政府一下没钱了，为了维持运转，纷纷开始卖地，所以就把卖地钱作为主要财政收入，这就叫土地财政，目前我国地方政府收入的一半都是靠卖地。

　　例如，像长春、太原、福州等地区的财政基本完全靠卖地支撑，可是荒地是不值钱的政府怎么能把地卖出高价呢?为了把地卖出去，所有的政府都有了一个共同的目标，就是必须要把城市建设好，卖地之前先出一个规划，说这个地附近会有学校、医院道路，会有工厂，会有工作，你在这里买房就能够安居乐业，有了这个规划，开发商就敢买下这块地，盖房子再卖给普通人，这就形成了一个承诺，政府承诺买房的人，这里会繁荣安定，会有你想要的生活，普通人拿出积蓄贷款买房，你买房之后，政府拿着卖地的这些财政收入开始兑现这些承诺，去搞七通一平，去建更多的学校、医院、火车站，让城市变得更繁华，更漂亮，吸引更多的企业和人才，然后它就能卖更多的地，这样就形成了一个非常健康的正反馈，普通人出钱，政府出力，普通人买房之后，享受城市发展红利，政府卖了地就毫无保留的投入，到城市的发展和建设中，一个高速发展的循环，就这样全面被点燃，一座座崭新的城市拔地而起。

　　城镇化比例从90年代的百分之二十五一路涨到今天的63%，而且各地政府互相竞争，互相攀比，比谁的城市更宜居，比谁对企业更有吸引力，这就形成了一股巨大的动力，让所有的地方政府都发自内心的想要建设好自己的城市，就算你再反高房价，你也不能否认，过去30年，中国的城市变得越来越繁华，附属设施变得越来越便利的生活也越来越好，早期买房的普通人都是城市的天使投资人，由于中国惊人的发展速度，政府兑现了当初的承诺，房价上涨的很厉害，当初买房的这批人收获了巨大的回报，这整件事，现在回头看起来是一个非常逻辑自洽的循环，而且也获得了非常好的效果，确实土地财政带来了一些可能过剩，房价过高，但是比起当初一无所有，这种过剩的问题，我们觉得完全可以接受，不过，虽然土地财政取得这么大的成就，还是已经走到了尽头，不是因为它不好用，而是因为他已经超额完成了历史史命，没有办法持续了，因为城市不可能永远扩张，现在我们城镇化比例63%。发达国家也就是70%左右，再有十年我们就完成了，那追上之后城市继续规划新的区域再卖给谁呢?再去大规模的建学校、建铁路、建医院也不过是锦上添花，所以中国房地产的大建设很快就完成了，很快会从房地产增量时代走向房地产存量时代。而房地产税就是针对存量房而不是增量房设计的税种。

　　那么房地产税出了房价就能跌吗?上海从2011年就已经开始试点征收房地产税了，当年上海的房价是1万多，10年过去了，上海的房价翻了近10倍，那么房地产税能不能调节房价，大家已经可以窥探一二。很多还没有买房的人把希望寄托在房地产税上，觉得睡一觉出来就能买得起房，这事情恐怕不是这么简单，关于房地产税的讨论，很多都集中在技术层面，比如土地归属啊，或者法律依据，其实这些东西都是细枝末节，如果国家决定要改正，这些根本不是阻碍，先说结论，房地产税是肯定会有的，而且最迟十年内就会征收，因为十年之后，城镇化基本完成了，70%的中国人都搬进了城里，中国城市规模就到达了巅峰，从那一刻起，新增的城市土地就没有足够多的新增市民填充，城市人口不再增加，只会从落后的城市流入繁华的城市，大部分人会开始集中到少数的几个城市群里，很多落后的城市就会被淘汰，这个过程就像大企业淘汰小作坊一样，是一个进步的过程，当历史大潮浩浩荡荡地扑来，没有新增的市民来买新增的土地了，不需要外力的任何干预，土地财政自动就会走到尽头，而政府没有卖地的收入，大规模的城市建设的动力就没有了，中国的房地产会全面转变到存量运营的阶段，这个阶段，地方政府主要的收入来源就是从卖地变成房地产税，这不是我的分析，这是各国都经历过的必然的一个过程，在美国，房地产税占地方财政收入45%左右，英国43%，日本的固定资产税站狮岭村税也就是地方财政收入的40%左右，如果中国的地方政府也想让房地产税占到这个比例，那么房价绝对不能跌，而且可能还要随着经济的发展，温和上涨，所以最晚十年内，我们能见到房地产税全面开征，可是会不会是近两年呢?

　　目前国家宣布会有试点，但不会全面开征，因为房地产税不能再经济有下行压力的时候开征，如果大家都觉得明年经济会很好，房价有坚实的支撑，房地产税的后果就比较可控，但是在经济下行的区间，如果突然给房地产市场一个悲观的预期，会给经济整体带来的负面影响很大，国家收税不是越多越好，而是对社会整体要有力，我们取消农业税就是因为这个税的负面影响，而经济下行的时候，房产税的负面影响会大于收益，所以，房地产税肯定会征收。但所有城市征收不是今年也不是明年，短期全面开征不大可能。大概率是经济重新向上，在上升周期的时候开始，房地产税短期会给房地产市场带来一些降价和震荡，但是长期不会让房价下跌，全世界就没有哪个国家，因为房产税而长期下跌，反而是因为有了房地产税，政府就不希望房价大跌了，房地产税不会长期压制房价，反而会为房价托底，土地财政终结之后，核心城市优质房产还是会长，这种房子任何时候都是奢侈品，你买不起就是买不起，但是，除此以外的地区都有可能更宜居的房价，但是降房价政府有很多的手段，房地产税可能不是其中之一。

　　最后我们来谈谈最近这次国家宣布房地产税试点，这次的消息有两个不确定因素，一是试点城市具体有哪些没有定，二是征收标准没有制定，是所有试点城市执行一个标准还是每个城市根据自己的具体情况制定征收标准，现在还是未知数，这两个重要内容也需要高层反复斟酌。当然每个城市的有房者都不希望自己所在的城市被列入试点，所以这里也涉及一些博弈，最终落地的政策可能会在年底前出来。目前能够确定的就是试点执行到2026年。

　　那么2026年以后国家就会进入到全面征收房地产税的阶段吗?我觉得这要看试点城市这5年实验的效果，如果达到了国家预期的效果，就大概率会走向全国征收，如果没有达到国家预期很有可能对征收标准做修改再进一步扩大试点城市范围。那么假设房地产税对全国征收了，会对房地产市场有怎样的影响呢?我个人判断，房地产税会变成一面照妖镜，把房子分为增值、保值和贬值三类。

　　一是非核心都市圈里的三线及以下人口每年流出的城市房子贬值，导致小镇青年不会再考虑返乡置业。因为谁也不希望自己的房子贬值，不希望自己50万买的房几年后变成40万30万。已经有房的为了避免资产进一步缩水选择套现离场，这样下去接盘的人越来越少。而存量不断增加，抛售量不断增加，会导致更多城市的鹤岗化。

　　二是核心都市圈里面的城市房子保值，上面那些放弃了贬值房产的人群会追逐这些可以保值的房产稳定自己的财富。而这一行为也稳定了这些城市的房价，二者相辅相成形成稳定局面。

　　三是一线、新一线和强二线的城市房价增值，因为这些城市可以提供大量工作机会和高新岗位，所以可以吸附大量人口、人才和资本进入。这样的城市里面的房子依然是稀缺品，是所有人追逐的财富密码。拿北京为例，2021年北京市存量房800万套左右，常住人口2021总人数是21893095人。那么2000多万人如何分配这800万套房呢?只能是遵从经济规律价高者得。这是目前北京房价的基础，在基础之上是全国的财富阶层寻找安全的资产增值载体，用白话说就是全国的有钱人都想买北京的房。这就是稀缺属性所带来的市场反应，而买不起北京房的北漂可以选择环京区域搭上顺风车，实现财富的弯道超车。当然环京也是根据区域情况不同，有的增值有的保值，有些还不好说，今天我们就不展开分析了，后期等房地产税执行标准落地，我们再聊会对我们产生哪些具体影响。