事关北三县！现在适合买房吗？中央定调楼市最新方向！

12月8日至10日，中央经济工作会议在北京举行楼市会议继续强调坚持房屋是用来居住的，而不是用来投机的，并提出根据城市政策促进房地产业的良性循环和健康发展。这将对2022年的房地产市场产生什么影响？

不变！房住不炒红线不动摇

会议要求坚持住房定位，而不是投机，加强预期指导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展租房市场，促进经济适用房建设，支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求，促进房地产业的良性循环和健康发展。

自2016年12月中央经济工作会议首次提到房子是用来住的，不是用来炒的以来，房子不是用来炒的已经五年了。

北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉中新网：12月6日的中央政治局会议没有提到‘住房不投机’，不是因为它不重要，而是因为它非常重要，不需要再谈了。，中央政府对房地产的政策一直是明确而持续的。在不同时期采取宽大或严格的监管是正常的，但基本原则不能改变，以防止硬着陆。

“‘壳牌研究院首席市场分析师徐晓乐认为，不炒房的长效机制不会改变，各方不能有刺激房地产、炒作房地产的心态。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也表示，即使政策可以放松，各地也要严格守住这条红线。

上新！加强预期引导，探索新的发展模式

在今年的中央经济工作会议上，加强预期引导，探索新的发展模式是一

首先，预期指导的概念表明，在预期管理和指导方面有新的行动，包括稳定性房价为了进一步稳定市场预期，将继续跟进各种土地供应。严跃进表示，房地产市场秩序的整顿也将得到推进，各种炒作房价和预期不稳定行为也将得到严格控制。

徐晓乐分析说，探索新的发展模式将促进房地产企业发展模式的转型。目前，我国房地产企业长期发展形成的高周转率、高杠杆发展模式不可持续。部分企业发生债务危机，需要加快引导房地产企业转型升级，防范和化解房地产金融风险。

根据贝壳平台数据，2021年北上广深平均购房年龄为36-与2018年相比，38岁推迟了2年-大约三年后，许多租户的租赁时间可能超过10年，未来的家庭租赁需求将逐渐出现。业内普遍认为，长期租赁、共有产权住房、经济适用房等方面的探索和推广值得期待。

中国社会科学院数量经济与技术经济研究所宏观政策研究办公室主任冯旭明说：可以预见，住房租赁市场，特别是长期租赁市场，将迎来一轮巨大的发展机遇。

徐小乐预计，明年将出台土地、金融、财税等长期租赁市场支持政策，未来住房租赁企业将获得良好的政策支持环境。

严跃进还认为，增量市场将逐步转变为增量股票共同发展的模式，特别是股票市场的发展将加快；依赖房价和地价利润的模式也将发生变化，进一步引导住房消费观念扎根，扭转住房投资和房地产投机利润的错误观念。

明确！更好地满足购房者的合理住房需求，支持商品房市场

符合中央政治局会议精神，中央经济工作会议还提到支持商品房市场更好地满足购房者的合理住房需求。

楼建波说：目前的房地产市场还是要回归本源，房地产企业就是要盖好房子，就是要满足人们的住房需求。

什么是合理的住房需求？中国社会科学院财经战略研究所住房大数据项目组组长邹林华告诉中新网，政策支持合理需求，包括首次购房需求和改善购房需求。当然，投机仍然不支持。

严跃进还表示，刚性需求和改善购房需求也可以简单地理解为第一套和第二套购房需求。满足刚性需求没有问题。关键是改善购房需求，保障后续土地、信贷和税费。未来，商品房市场的发展空间将增加，房地产企业的市场地位将上升。

目标！促进房地产业良性循环和健康发展

会议明确规定，根据城市政策促进房地产业的良性循环和健康发展。邹林华认为，根据城市政策将促进房地产业的良性循环和健康发展，地方房地产政策的自主权更大，政策目标更加多样化。

那么什么是循环呢？冯旭明解释说，房地产是国内经济大循环的重要子循环，房地产的子循环将对经济大循环的其他环节产生重大影响。房地产市场的良性循环和健康发展对宏观经济稳定具有系统性的重要性。

邹林华说：住房消费也是国内需求的一个重要方面。支持购房者的合理需求不仅有利于提高居民的住房水平，而且有利于促进经济增长。

一个细节是，与中央政治局会议促进房地产业健康发展和良性循环的表述相比，中央经济工作会议将良性循环的表述放在首位，而健康发展则放在首位。

对此，严跃进解释说，目前房地产市场确实陷入了难以良性循环的矛盾和尴尬，说明市场-企业-居民家庭之间的房地产要素流通不畅，导致房地产运营效率低下，房地产风险明显增加。

总体而言，冯旭明认为，当前房地产良性循环和健康发展主要面临短期风险和长期机制两个问题：短期内个别房地产企业风险暴露，相关部门按照市场化和法治原则妥善处理；从长远来看，中国房地产市场面临的主要问题是供需结构不平衡。

预计2022年房地产市场将逐步修复，不会硬着陆，在经济运行中继续发挥‘稳定器’的作用。徐晓乐认为，在良性循环的指导下，未来房地产将进行结构性调整，一方面适度放松对房地产企业融资的控制，另一方面改善购房信贷环境。

要坚持房地产开发的底线，一是不能带来金融风险，二是不能影响实体经济的发展。楼建波说，在此基础上，无论发生什么政策变化，都是正常的。