知名房企被降级，中国楼市还有救吗？

房企被降级的背后

国内房企被降级，敲响了行业警钟，暴露出房地产行业风险还未完全出清，也暴露出房企的“三高”问题。

就碧桂园来说，与大多数龙头房企不同，选择了深耕三四线城市，也的确取得了不错效果，这是碧桂园的核心优势，但今年房价下滑最严重的，恰恰正是三四五线城市，持续了6个月的“大救市”，没看到这类城市有丝毫起色，这就影响到了房企的销售和利润，虽然有着高规模，但却失衡了。此外，碧桂园去年毛利率为17.745，销售净利润7.84%，同比均下滑约4%，这意味着房企“增收不增利”，以往重资产高周转的拓张模式失灵了。

最后，房企们的债务危机一直都还存在，据克而瑞研究中心统计，今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61％。其中民营房企还债压力尤甚，近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67％。不过碧桂园的情况还算稳健，并未传出有债务违约的消息，但由于今年全球通胀，美元债低迷，碧桂园目前存续的18只美元债规模117.2亿美元，均报价下跌。

房企转型之路

其实，这次不止碧桂园一家房企被降价，今年以来，融创、祥生控股、雅居乐、禹州集团等知名房企均被下调评级且调整为负面，房企转型已经迫在眉睫。

房企的本质是什么，实际上就是一家土地投资公司，通过土地投行+资金通道+终端变现的周转陌生实现资金的高效循环，是房企高负债经营成为常态。然而房企以往高规模高周转高负债的发展模式，已经不适应当前发展形势了，的确需要作出改变，房地产行业“推动器”的角色也要“向压舱石”转变，探索了这么多年，部分房企也在改变，比如万达走出了“轻资产”的道路，成功实现了“活下去”。

近期新东方转型，或许也能为房企提供一些思路。自去年“双减政策”落地，教培行业迎来大地震，作为领头羊的新东方首当其冲。一夜之间，市值蒸发达385亿元，辞退员工近6万人，退租1500个教学点。去年底，当家人俞敏洪大胆决定带领老师们直播带货，于是“东方甄选”正式走入大众视野。直到今年6月9日，董宇辉双语直播卖牛排的视突然走红网络，东方甄选直播间七日涨粉477万，交易总额单日最高5664万。至此，新东方总算趟出一条路来。

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