小城市未来10年房子还能买吗

　　不要再买房了，所有非核心城市的房子，能不买就不买，有多的还要早点卖。很多人问袁老师，这能买那能买吗?那些小城市我通通劝你别买，因为他们是靠着透支未来才取得今天的成绩。

　　我今天做了一个简单的动画，告诉你地方和开发商，银行，购房者四方的关系，看完你绝对不会再买。首先你要知道，小城市是缺少产业，缺少税收的，中国一二线城市就那么十几个，大量的三四线城市乡镇靠什么发展呀?靠借钱，找银行借大量的钱，但找银行借钱是要担保的，小城市的担保是什么?是这个地方的未来财政收入怎么来?靠卖地。于是我国房地产发展的原始链条就是地方政府卖地给开发商，开发商建好房卖给购房者，但大家都没钱啊，怎么办?这时银行进来了，银行先借钱给开发商，开发商就有钱和地方买土地，银行再借钱给购房者，把未来30年的收入给远进来了，银行还可以大规模借钱给地方搞基建，于是你发现整个杠杆也瞬间放大了30倍。经济在发展，城市在变好，人民的居住在改善，大家都变有钱，这就是为什么我国是城镇化带动的工业化，但总有些不按套路出牌的变速出现，那就是人的欲望。

　　08年后，我国祭出四万亿的基建大招，直接把建房子的能力拉满。在14年左右，我国房屋库存超七亿平，房子太多卖不动，于是那一年房价逐步下跌，怎么办?我们开启了轰轰烈烈的去库存运动，其中最关键的一环就是货币化棚改。你不买房是吧，那我就把你的旧房子拆了，但不赔你房子，而是赔钱给你，那你总会去买房了吧。再加上轰轰烈烈的农民进城，我们一年就去了一亿平的库存。在原本的设想中，库存去了，小城市也就可以安安心心地过日子了。但没想到开发商和地方不按套路出牌啊，反而继续疯狂的卖地盖房子，玩起了高周转，高杠杆，高负债的三高模式。

　　2022年全国房产库存暴涨到八亿多平，其中商品房待售面积五亿多平，比15年还多了8000万。你告诉我345线这些库存接下来谁来买单呀?于是，在这个房地产模式中开始出问题了，居民不买房，开发商没钱也不拿地了，地方的财政收入也减少了，于是银行也不借钱给地方。所幸我国的城镇化已开发得7788，但小城市缺钱也将会是八板上钉钉的事，不发展就意味着房价不会涨，房子没有投资价值。这就是为什么我千叮万嘱大家别碰小城市，要买你就买一线，环一线，强二线，否则宁愿不满。因为大城市有稳定的土地出让收入和产业税收，还有持续的人口流入，这才是他们越来越强的核心。